【Sunnie Live】如何找到理想的Listing Agent，为你的房产交易保驾护航！

Sunnie：本周利率有上涨的可能，存款利率会有提高，贷款利率也会随之提高，是否会有降低趋势尚未确定。

Sunnie：有的，最近我们有一位客户刚成交，这位客户的朋友曾是我的客户，所以她找到我们，希望我们帮她和她老公看下房子。她和老公分别在Google和YuTube工作，都是level 5的员工，年薪加起来约60-80万。他们一开始想在东湾union city, Newark, Hayward买房，但在我们的建议下决定选择离公司近一些的南湾，他们准备在工作上多多努力升职。

我们帮他们在南湾找到了一个漂亮房子，move-in ready两层楼，二楼卧室打通变成一间大主卧，带有一个studio的ADU。这个房子的listing agent是我们合作过的经纪人，人非常友好，我们沟通过后，listing agent表示只要能match，房子就卖给我们。

最开始这个房子标价是178万。看房时刚好遇memorial day，所以看房和下offer的人数并不多。做完comps之后，我们预估房子market value是210万，一开始是下了一个200万的offer，后来又加了5万就拿到了。

这位客户前后看了东湾和南湾一共25套房子，在union city有下过offer但没抢到房子，他们并没有因此而气馁，会根据市场状况调整好自己的心态，也愿意听我们的建议分析，终于拿到了满意的房子。

Sunnie：我们团队非常了解各个target market喜欢的staging style。比如之前在一个受印度人喜欢的热门区域卖房，我们的staging就完全把印度人的喜好考虑进去，同时还做了专门供神位的地方。在准备卖的阶段我们就已经针对房子所对应的客户群进行背景和文化分析，把房子变成适合他们生活的style。所以这个房子，一对印度夫妇进来一眼看到就觉得是他们的dream house，然后就很快下了offer。

在卖房时首先我们有各种营销渠道，专门积累的client base，热门的社交媒体平台等，都会将房源一对一以及一对多式宣传。其次我们对同行的心理也十分了解，知道通过什么样的方式会让买家加钱。最后我们会通过自己的专业知识详细地帮客户检查tds/spq，避免不必要的法律责任。

Sunnie：我们有个客户在看Sacramento的duplex，但listing agent不怎么接buyer agent的电话，可能是已经有想要卖的客人，很忙就不太回讯息，说已经有一个over asking的offer。我们的客人想看下房子，他说看房需要先约，但是约agent又得不到回复，没办法最后只能直接敲门。seller就在家，和我们说能出asking price就可以卖，虽然我们客户预期是加5万，但seller说标的售价能卖，我们就下了这个offer，但offer却没中。我们去问seller，他说根本没看到这个offer，接了一个比asking price还低的offer。

因为listing agent没有把所有的offer给seller看，他为了自己的利益欺骗seller，给seller推荐了自己的buyer，骗seller房子没人看，offer也少，只有他推荐的这个好。

之后客户看房看了一个duplex，一边seller occpuied，看房seller也在，说最高价格是615k，看能不能work out，seller说需要30天半价，客户的pre-approval就写了45天。结果第二天listing agent已经选了一个faster close的buyer，说后面接了一个cash offer。

Listing agent如果不好好review或者不重视填写tds和spq还会导致严重的后果。比如seller的房子一看就有装修，但是填写房子信息时却写没有装修，这种不负责的行为可能直接导致seller后面需要面对法律责任。

有一个客人买房住了两三年想要挖一个pool，结果挖的时候发现地里埋有油桶，是易燃物非常危险，buyer非常生气。因为seller之前卖的时候并没有disclose，listing agent也没有好好做检查，导致seller赔了一大笔钱。Seller卖完房子还要承担法律责任赔钱，buyer也不开心不能按计划挖pool。这都是因为listing agent没有经验和不负责任导致的。

Sunnie：在挑选房源代理人时，有四个关键要素需要评估：对市场和买家的了解程度、宣传能力、经验和责任心。

1. 目标受众了解程度：优秀的房源代理人能快速分析目标受众，并为房子准备符合潜在买家的喜好的staging。

2. 宣传能力：出色的房源代理人拥有专业的Marketing团队，能为你的房产准备宣传吸人眼球的物料，并在多个平台同时宣发，提高曝光度。

3. 经验丰富：经验丰富的房源代理人能快速了解同行和买家的心理，通过独特的沟通技巧，为卖家争取更好的交易价格。

4. 责任心：可靠的房源代理人会认真审查卖家填写的disclosure表格，以避免让卖家未来可能面临的法律问题。

Seller需要面对面面试询问listing agent关键问题：

1. 挂牌价格：房屋的挂牌价是如何确定的，当前市场情况是怎样的，相同条件的房屋普遍价格是多少，房屋有什么特点是可以提升价格的。

2. 同小区成交记录：同一小区有没有其他成交过的房子，成交过程如何，是否有其他成交记录可以参考。

3. 推荐人：有无推荐人。

4. 工作时间：一般工作时间安排是怎样的，可以帮自己卖房安排多少的时间和日程。

5. 团队marketing资源：有哪些宣传渠道，是否有系统的市场宣传方案。

6. Client base：有无自己和团队的client base，集中在哪些区域，都偏好哪些房屋。